土地值多少钱。房子值多少钱。一块空地看起来没什么。但是盖上房子就值钱了。假设开发法就是算这个账。算一算将来房子盖好能卖多少钱。再减掉盖房子要花的钱。减掉各种税。减掉其他开支。最后剩下的就是土地的价值。这种方法很有用。很多人靠这个方法做生意。政府也用这个方法卖地。

假设开发法听起来复杂。其实道理简单。就像做买卖。先想好卖什么价钱。再算算成本多少。利润多少。合适就做。不合适就不做。开发土地也一样。开发商看中一块地。先想好盖什么房子。盖住宅还是盖商场。盖好以后能卖多少价钱。然后开始算账。算建筑材料多少钱。算工人工资多少钱。算设计费多少钱。算贷款利息多少钱。一样一样算清楚。最后就知道这块地最多能出多少钱买。

这种方法要算很多数字。未来的房价会变。建筑材料价格会变。银行利息会变。什么都可能变。所以不能瞎算。要仔细研究。研究这个地方的人多不多。研究交通方便不方便。研究学校医院好不好。研究周围环境怎么样。研究的人多了。房子才好卖。价钱才能高。这些研究很重要。研究好了算账才准。

算账的时候有几个关键数字。第一个是开发完成后的价值。就是房子盖好能卖多少钱。这个数字最难猜。谁也不知道明天的事。但是可以猜个大概。看看旁边类似的房子卖多少钱。看看最近房价是涨是跌。看看新闻里怎么说。猜得太高会亏本。猜得太低买不到地。要猜得正好。

第二个是开发成本。盖房子要花多少钱。买材料要钱。请工人要钱。请设计师要钱。打广告要钱。这些钱都要算进去。开发成本会变。水泥贵了。钢筋贵了。工钱涨了。成本就高了。所以要留点余地。多准备一些钱。

第三个是利润。做生意总要赚钱。不赚钱没人干。利润多少合适。有的地方利润高。有的地方利润低。竞争多的地方利润少。竞争少的地方利润多。一般按总价的一定比例算。百分之二十或者百分之三十。看情况定。

第四个是税费。盖房子要交税。卖房子也要交税。税的种类很多。土地增值税。企业所得税。营业税。各种各样。这些钱都要从总收入里扣掉。

把这些数字都算好。就能知道土地值多少钱了。公式很简单。土地价值等于开发完成后的价值减开发成本减利润减税费。写下来就是：土地价值=开发完成价值-开发成本-开发利润-税费。

举个例子。一块地盖成住宅楼。盖好后能卖一亿元。盖房子要花六千万。利润要二千万。税费要一千万。那么土地价值就是一亿减六千万减二千万减一千万。等于一千万元。这块地就值一千万元。

实际计算更复杂。要考虑时间问题。钱是有时间价值的。今天的钱比明天的钱值钱。盖房子要两三年。现在的钱和两年后的钱不一样。所以要折现。把未来的钱换算成现在的钱。这个计算要用数学公式。不过道理还是那个道理。

假设开发法有很多用处。开发商买地的时候用。政府卖地的时候用。银行放贷的时候用。法院拍卖的时候也用。大家都用这个方法估计土地值多少钱。

这种方法也有缺点。全靠预测。预测准不准很重要。预测准了赚钱。预测不准亏钱。市场变化快。今天看好明天可能就变了。政策也会变。突然限购了。突然加息了。这些都会影响房价。所以用假设开发法要小心。要多考虑几种可能。好的情况怎么样。坏的情况怎么样。最可能的情况怎么样。都算一算。

写论文要研究这些问题。要收集实际数据。找几个真实的开发项目。看看他们怎么算的。算得准不准。哪里算得好。哪里算得不好。可以比较不同项目的算法。可以分析成功案例和失败案例。可以提出改进方法。

也可以研究特殊情况的处理。比如碰到烂尾楼怎么算。碰到历史保护建筑怎么算。碰到污染土地怎么算。这些情况计算方法和普通地块不一样。要特别处理。

还可以研究不同地方的差异。大城市的算法和小城市一样吗。住宅用地和商业用地一样吗。中国的方法和外国的方法一样吗。比较这些差异很有意思。

写论文要踏实。一步一步来。先介绍假设开发法是什么。再讲怎么计算。然后找例子分析。最后讨论优缺点和改进方法。要写得清楚明白。让别人看得懂。要用简单的语言。不要用难懂的词。要像说话一样写出来。

假设开发法是实用的方法。不是空洞的理论。它来自实践。用于实践。它帮助人们做决策。帮助人们避免损失。学习这个方法对做房地产的人很有好处。对学经济的人也有启发。土地是宝贵的资源。怎么估价很重要。估对了促进发展。估错了造成浪费。假设开发法就是这个估价的重要工具。

论文可以写得很充实。可以写它的历史。写它的原理。写它的应用。写它的发展。可以深入探讨。可以广泛比较。可以提出新想法。可以验证旧方法。只要认真研究。就能写出好论文。

写作要注意逻辑。前后要连贯。每段话讲一个意思。段与段之间要衔接。不要突然跳到一个新话题。要用事实说话。用数据支持观点。不要空谈。要实在。

假设开发法连接着理论和实践。它用简单的算术解决复杂的问题。它体现着经济规律。它反映着市场变化。研究它既有理论意义又有实际价值。这样的研究值得做。这样的论文值得写。